VUT: prohibir, gravar y limitar no solucionará el problema de la vivienda
El Ayuntamiento de Barcelona acaba de ampliar de 56.000 a 256.000 euros las ayudas a las comunidades de propietarios que decidan prohibir los pisos turísticos, después de haber recibido más de 80 solicitudes. El plazo se amplía hasta el 31 de diciembre.
La medida forma parte de la estrategia municipal para eliminar los más de 10.000 viviendas de uso turístico (VUT) de la ciudad a partir de 2028. El Ayuntamiento defiende que su retorno al mercado residencial permitirá reducir los precios del alquiler y de compraventa.
Pero hay una cuestión fundamental: prohibir los pisos turísticos no significa automáticamente que esas viviendas pasen al mercado de alquiler residencial. Un propietario que ve cada vez más limitada y gravada su actividad puede decidir vender o dejarlo vacío temporalmente. No garantiza que necesariamente la vivienda pase a formar parte de la oferta de alquiler.
La política de prohibir y gravar
Lo que estamos viendo es una acumulación de medidas contra los VUT: limitaciones de licencias, zonas tensionadas, obligaciones administrativas, tasas y nuevas cargas fiscales.
Ahora el Gobierno del Estado ha apostado por la aplicación de un IVA del 21% a los pisos turísticos.
Y aquí aparece una pregunta legítima: si esta medida acaba siendo recurrida y los tribunales consideran que no es conforme a derecho o que es desproporcionada, ¿se devolverá el dinero a los propietarios?
No es una cuestión menor. Los propietarios ya han tenido que asumir costes y tiempo derivados de nuevas obligaciones administrativas.
El caso del Registro Único de los alquileres de corta duración es un precedente importante: el Tribunal Supremo ha anulado parte de la regulación estatal al considerar que el Estado había invadido competencias autonómicas. Durante todo este tiempo, sin embargo, los ciudadanos han tenido que cumplir las obligaciones que posteriormente han sido cuestionadas judicialmente.
¿Quién compensa ahora estos costes?
No todos los propietarios son grandes tenedores
El discurso público a menudo parece olvidar una realidad: no todos los propietarios de un VUT son grandes inversores ni grandes tenedores. También hay pequeños propietarios, familias y personas que disponen de un único inmueble y que obtienen de esta actividad una parte importante de sus ingresos.
Aplicar exactamente la misma presión sobre un gran operador y sobre un pequeño propietario puede ser una política poco proporcional.
El precedente del Reino Unido
La experiencia internacional también debería hacernos reflexionar. En el Reino Unido se han aplicado medidas fiscales y regulatorias para reducir el atractivo de los alquileres de corta duración y favorecer que las viviendas pasaran al mercado residencial.
Pero los efectos de las políticas restrictivas no son automáticos ni uniformes: dependen de los incentivos fiscales, de la rentabilidad del alquiler residencial, de la seguridad jurídica y de las condiciones del mercado.
Esto nos lleva al problema de fondo: no basta con hacer menos atractivo el alquiler turístico. Hay que hacer atractivo el alquiler residencial.
Prohibir no es crear vivienda
El problema de la vivienda es real y las Administraciones tienen la obligación de actuar. Pero prohibir, limitar y gravar una actividad no crea por sí mismo vivienda asequible.
Si queremos que los propietarios destinen sus pisos al alquiler residencial, también hay que ofrecerles seguridad jurídica, incentivos y garantías. Porque un propietario puede tener tres opciones: alquilar, vender o no poner el inmueble en el mercado. Y si las políticas públicas hacen que cada vez sea menos atractiva la primera opción, no podemos sorprendernos si aumentan las otras dos.
Barcelona calcula que el retorno de los VUT al mercado residencial reducirá los precios. Puede ser. Pero habrá que ver cuántas viviendas regresan realmente al alquiler y cuántos propietarios optan por vender.
Porque el problema de la vivienda no se solucionará haciendo desaparecer a los propietarios ni cargándolos con más impuestos y obligaciones. Se solucionará aumentando la oferta, construyendo vivienda pública, facilitando el alquiler residencial y estableciendo una regulación proporcional que distinga entre grandes operadores y pequeños propietarios.
Y, sobre todo, con seguridad jurídica. Porque si cada nueva regulación acaba en los tribunales, los propietarios continuarán pagando primero y reclamando después.
Y eso también tiene un coste.
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